Lừa bán đất nền tại New City Phố Nối: Hành vi phạm tội diễn ra như thế nào?

Cơ quan chức năng xác định, Cty Thăng Long chưa được cấp GCNQSDĐ đối với các lô đất thuộc dự án, do đó, Cty Thăng Long chưa được bán, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất tại dự án theo Luật Đất đai năm 2013.

Theo Kết luận điều tra của Cơ quan An ninh điều tra CA tỉnh Hưng Yên, trước năm 2021, Cty TVT Land chỉ hoạt động môi giới BĐS, không hoạt động kinh doanh BĐS. Từ đầu năm 2021 đến nay, khi Nguyễn Văn Thanh giữ chức Chủ tịch HĐQT Cty TVT Land đã đề ra hoạt động kinh doanh chính là đầu tư, kinh doanh BĐS.

Nguyễn Văn Thanh đã bàn bạc, chỉ đạo Đỗ Đức Hội, là TGĐ Cty TVT Land về cách thức hoạt động như sau: Cty TVT Land mua, đặt cọc để mua các hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng nền đất của những khách hàng đã ký hợp đồng với Cty CP Đầu tư bất động sản và thương mại dịch vụ Thăng Long (Cty Thăng Long) tại Dự án New City Phố Nối, do Cty Thăng Long làm chủ đầu tư (gọi tắt là hợp đồng gốc).

Tuy nhiên, các lô đất Cty TVT Land mua về đều không làm thủ tục sang tên hợp đồng gốc mà để sang tên cho khách hàng của Cty TVT Land nên về pháp lý quyền nhận chuyển nhượng nền đất vẫn thuộc sở hữu của người đứng tên hợp đồng gốc. Sau đó, Thanh tập hợp thông tin về các lô đất thành bảng hàng cho nhân viên kinh doanh của Cty để tìm khách hàng, tư vấn cho khách hàng lựa chọn một trong hai hình thức sau:

Hình thức thứ nhất là bán thẳng (bán đứt): Khách hàng có nhu cầu mua đứt lô đất sẽ phải nộp toàn bộ giá trị chuyển nhượng của lô đất theo thoả thuận và ký hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng, Cty TVT Land làm giấy hẹn sau thời gian 1 tháng sẽ trả khách hàng hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng lô đất ký với Cty Thăng Long, số tiền nợ gốc còn lại sẽ đóng theo tiến độ và phải nộp 100% khi nhận GCNQSDĐ. Thanh và Hội có trách nhiệm liên hệ với chủ đất đứng tên trong hợp đồng gốc của lô đất và Cty Thăng Long để làm thủ tục sang tên cho khách hàng, khách hàng được nhận bộ hồ sơ gốc do Cty Thăng Long phát hành.

Hình thức thứ hai là mua cam kết, hưởng lợi nhuận: Khách hàng mua cam kết sẽ phải nộp cho Cty một khoản tiền từ 50% giá trị chuyển nhượng lô đất trở lên. Văn bản cam kết có nội dung thể hiện là sau thời gian từ 2-3 tháng kể từ khi ký văn bản cam kết, Cty TVT Land sẽ mua lại lô đất đã cam kết với giá để khách hàng được hưởng lợi nhuận từ 20-30%, nếu không thực hiện thì khách hàng có quyền sở hữu lô đất mà không phải đóng thêm khoản tiền nào khác.

Trong thời gian cam kết, nếu khách hàng có nhu cầu thu hồi vốn về thì uỷ quyền cho Cty TVT Land được bán lô đất cho người khác và thanh lý hợp đồng trước hạn, trả lại tiền gốc và tiền lợi nhuận cho khách hàng theo số ngày thực tế khách đã đầu tư. Các khách hàng mua cam kết nộp tiền vào Cty TVT Land sẽ được ký hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng lô đất giữa Cty TVT Land và khách hàng. Việc ký các văn bản cam kết hưởng lợi nhuận, hợp đồng thoả thuận với khách hàng chỉ là hình thức để Cty TVT Land kêu gọi vốn của khách hàng. Nếu khách hàng thực sự có nhu cầu mua đất thì sẽ phải thoả thuận trả nốt 50% giá trị chuyển nhượng, cao hơn số tiền nêu trong hợp đồng.

Vơi phương thức hoạt động nêu trên, Cty TVT Land đã đưa ra các thông tin liên quan đến các lô đất để tìm kiếm khách hàng đầu tư ký hợp đồng; mỗi khách hàng đều được Cty ký hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng và văn bản cam kết, trong đó nội dung về cam kết lợi nhuận cho khách hàng.

Lâu đài, biệt thự mọc trong Dự án do Cty Thăng Long từ nhiều năm trước và năm 2020, trước dấu hiệu vi phạm nghiêm trọng, UBND tỉnh Hưng Yên đã chỉ đạo thanh tra toàn diện dự án.

Số tiền nhận của khách hàng, Cty TVT Land sử dụng để thanh toán chi trả tiền gốc và lợi nhuận cam kết cho những khách hàng đã ký cam kết trước hoặc giao dịch mua lại hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng các lô đất khác. Thời gian đầu năm 2021, Cty TVT Land đã thực hiện thanh toán đầy đủ tiền gốc và tiền lợi nhuận cam kết cho khách hàng đã ký hợp đồng; do đó, ngày càng có nhiều khách hàng tin tưởng và chọn hình thức mua cam kết với Cty TVT Land, có rất ít khách hàng chọn hình thức mua đứt.

Đến giữa năm 2021, ở nhiều địa phương thực hiện giãn cách xã hội để phòng ngừa dịch bệnh Covid-19 nên Cty TVT Land gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh, không tiếp xúc, mua bán được với khách hàng nhưng lợi nhuận theo cam kết đã ký với khách hàng vẫn phải thanh toán. Từ đó, Cty TVT Land gặp khó khăn về tài chính. Đến khoảng tháng 6/2021, Cty không còn khả năng tài chính để thanh lý hợp đồng, trả lợi nhuận, phải ký nhiều hợp đồng gia hạn bằng hình thức thanh lý hợp đồng cũ đồng thời ký hợp đồng mới với số tiền khách hàng nộp vào hợp đồng mới bằng số tiền gốc cộng với số tiền lợi nhuận của hợp đồng cũ; thực hiện thoả thuận với khách hàng chuyển nhiều hợp đồng bán cam kết sang hình thức bán đứt.

Từ đó, khi ký các hợp đồng mới, phần lớn một lô đất Cty TVT Land đều nhận tiền của từ hai khách hàng trở lên để lấy tiền trả cho khách hàng cũ đã đến hạn thanh toán. Đến khi Cty TVT Land không có khả năng thực hiện được nghĩa vụ cam kết với khách hàng nhưng Thanh và Hội vẫn tiếp tục huy động cốn của khách hàng nhằm chiếm đoạt tiền của khách hàng để sử dụng thanh lý các hợp đồng cũ đến hạn thanh toán và sử dụng vào mục đích khác nên không có tiền trả lại khách hàng theo cam kết.

Theo cáo buộc của VKSND tỉnh Hưng Yên, trong khoảng thời gian từ tháng 4/2021 đến tháng 12/2021, với động cơ tư lợi, Nguyễn Văn Thanh và Đỗ Đức Hội đã sử dụng thủ đoạn gian dối bằng việc đưa ra thông tin Cty TVT Land là chủ đầu tư Dự án New City Phố Nối, có hợp đồng gốc với Cty Thăng Long ở nhiều lô đất tại dự án này, làm cho nhiều người tin tưởng là thật, đã tiến hành ký cam kết, thoả thuận chuyển nhượng nền đất với nhiều người đối với cùng một nền đất. Hai bị cáo đã chiếm đoạt của 156 người với tổng số tiền hơn 197,5 tỷ đồng.

Trong quá trình điều tra, hai bị cáo và gia đình đã bồi thường khắc phục cho một số bị hại số tiền hơn 14,45 tỷ đồng, còn lại phải tiếp tục bồi thường hơn 183 tỷ đồng. Trong vụ án này, Nguyễn Văn Thanh giữ vài trò chỉ đạo, điều hành, Đỗ Đức Hội với vai trò giúp sức, tích cực thực hiện hành vi phạm tội cùng Thanh. Hai bị cáo bị cáo buộc phạm tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 174 BLHS, đối mặt với mức án phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc chung thân.